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珠三角樓市樣本:同城8年 佛山房價

來源:21世紀經濟報道  時間:2017-04-20

  城市群正在成為影響樓市變化的一個重要因素。佛山是個樣本。

珠三角樓市樣本:同城8年 佛山房價

珠三角樓市樣本:同城8年 佛山房價

  廣佛地鐵作為國內最早的跨城市軌道交通之一,佛山深受廣州樓市溢出的影響。而在以廣州、深圳為核心的珠三角城市群中,佛山樓市儼然一幅價值洼地的姿態,備受青睞;樓市投資在經歷了深圳、珠海、東莞、惠州、廣州的輪動之后,終于出現在佛山。

  2016年,佛山新房成交超2000萬平方米,超過了廣州、深圳成交面積之和;整體均價則升至9463元/平方米,同比增11.3%,創歷史新高。

  2017年,廣佛同城規劃進入第八年,佛山房價“補漲”效應明顯。

  3月份,佛山全市新房均價突破萬元大關。此外,由于二手房不限購,部分區域的二手房價反超新房。進入4月,在廣佛樓市調控加碼之下,佛山新房供應量增加,而價格相對保持穩定;二手房價格則面臨高位盤整。

  21世紀經濟報道的調查顯示,由于實施結構性限購政策,部分區域限制外地人購買新房,而二手房完全不限購,以及購房即可落戶的政策,令佛山樓市上漲,尤其是二手房房價難以抑制。目前,佛山市住建局已關注到該現象,并稱將視具體情況采取措施。

  同城化效應

  得益于廣佛同城化的推進,2015年全面放開限購后,佛山成為廣州乃至珠三角市民重要的購房目的地,承接了一線城市的樓市溢出需求,房價也開始上漲。

  世聯行佛山分公司數據顯示,2016年,廣佛交界桂城、北滘等8個板塊成交量達529.39萬平方米,占全市的25%;成交金額765.28億元,占全市的38%。

  2016年底,廣佛同城正式納入佛山未來十年城市發展總體規劃,廣佛都市圈效應不斷疊加。

  據佛山市交通局透露,到2050年佛山將建14條線路,其中9條與廣州對接,2020年前將同時啟動8條地鐵建設,涉及佛山禪城、南海、順德多個片區。

  地鐵對房價的刺激顯而易見。據21世紀經濟報道調查,在廣佛交界的南海區(桂城、里水、大瀝)、禪城區(亞藝湖景路、魁奇路、季華路)、順德區(陳村、北滘、樂從),過去一年房價都大幅上漲;而較遠的三水和高明區,房價也明顯上漲。

  以廣佛地鐵沿線湖景路板塊的招商臻園為例,去年初洋房售價約為14000元/平方米,目前新品預期價格已升至25000元/平方米。

  如,規劃中的廣州地鐵7號線將延長至順德北部片區陳村、樂從、北滘三鎮,該區域已匯聚保利、萬科、中海、碧桂園、泰禾、招商、合景等品牌開發商,一手房均價已漲至18000-23000元/平方米。

  在方圓資產管理首席分析師鄧浩志看來,作為廣佛地鐵沿線最為核心的區域,南海千燈湖板塊相當于是廣州的一塊“飛地”,已與廣州融為一體,但限購寬松;千燈湖產業、人口和配套可比廣州廣鋼新城。

  廣佛同城而房價遠低于廣州,佛山已成房企兵家必爭之地。除了較早進入的碧桂園、保利、萬科、金地等之外,2016年,龍湖、融創、泰禾、金茂等開發商也紛紛加碼佛山,它們的觸角,已遍布規劃中的廣佛地鐵沿線片區。

  “不設防”的二手房

  面對不斷升溫的樓市,佛山自去年10月以來已連續收緊樓市調控,但目前來看, 佛山二手房房價上漲之勢未減。

  4月初,21世紀經濟報道記者親歷了一場業主坐地起價。位于湖景路上的某小區一套113平米3房掛牌,報價200萬,低于市價約25萬。

  業主黃先生同時約了七八家中介帶客看房,幾十人擠滿了屋子,現場競價,不到15分鐘,加價50萬,從而一舉將該小區單價推高至23000元/平方米。一年前,該小區成交單價則僅為12000元左右。

  這只是佛山二手房交易中的一幕。4月13日,佛山市住建局最新數據顯示,3月佛山共成交二手房12656套,環比漲幅近250%。

  價格方面,部分區域一二手房出現了倒掛。3月南海區二手房成交均價為11466元/平方米,環比增長5.88%;禪城區為11265元/平方米,環比增長 8.08%,均超過了新房。

  佛山鏈家、和記地產、合富置業等多家中介人士稱,在去年10月份調控升級后,市場經歷了短暫的觀望,隨后二手房開始明顯上漲,今年3月25日限購新房后,供應進一步減少,優質二手房更加奇貨可居。

  進入4月,二手房報價繼續上漲,千燈湖片區報價大多超過3萬元/平方米,湖景路片區超過2萬元/平方米。

  與一線城市和其他城市不同,佛山的“3·25新政”規定,僅在禪城全區和南海、順德部分區域限購新房,而二手房則不受限制。

  “不設防”的二手房吸引了來自廣州、清遠、深圳乃至廣東以外的投資客。而購房入戶政策和佛山優質的教育、醫療資源,共同推動了房價上漲。

  在湖景路片區,記者遇到了多個非佛山戶籍購房者,其中多為廣州客。他們表示,附近的佛山實驗學校和環湖小學、華英中學都是優質學區,此外還有正在修建的地鐵,可聯通廣州。

  佛山合富輝煌市場研究部總監曹紹林認為,禪城、順德、南海多個熱點區域一手房供應量不足,是3月二手房成交旺盛的主要原因。另一方面,3月底佛山樓市新房限購加碼,也進一步刺激了二手市場的交投。

  壓力之下,佛山二手房是否會加碼調控?對此,佛山市住建局回應稱,二手房交易情況已引起了政府相關部門的關注,市政府將視具體情況,適時采取措施。

  珠三角調控一體化?

  事實上,在這輪房價上漲之前,佛山房價已連續三四年陰跌。2012年入手金地九龍壁小區的林茗(化名)告訴記者,他買入的單價是毛坯11000多,直到去年年底才漲到17000多,目前是20000左右。

  而在過去的幾年中,珠三角城市群中的深圳、珠海、東莞、惠州乃至中山,房價都已翻了兩三倍,佛山卻是波瀾不驚。

  2015-2016年中,佛山全面放開限購,并允許購房落戶,佛山的業主們終于嘗到了房價上漲、資產升值的滋味。

  而伴隨房價上漲,調控亦如影隨形。4月以來,珠三角城市群中的廣州、珠海、惠州、東莞紛紛出臺限售政策,包括二手房在內,取得房產證后2-3年才能轉讓;與此相比,佛山的調控政策相對寬松。

  與廣佛房價的同步上漲相對應,某房地產研究院人士認為,珠三角和廣佛樓市調控也應該整體統籌,未來實現一體化。

  佛山中原市場研究部經理黃志興則認為,廣佛是否一體化調控,應結合當地樓市的實際情況,兩地樓市發展差異大,處于不同階段。廣州地少、供應少,價格比較高,樓市進入存量房時代,而佛山依然是新房主導的市場,量大,價格洼地明顯;二手房是否需要限購,要觀察其成交量,是否持續放大,價格是否持續走高。

  據不完全統計,4月佛山共有67個項目有推貨計劃,其中南海擬推29個,順德和禪城分別有16個、12個,三水、高明也有新盤推出,整體供應量在不斷加大。

  黃志興指出,全國樓市調控的大環境下,佛山樓市難獨善其身,短期之內限購區域的成交量將會下滑,價格上漲受到抑制。但佛山與廣州一衣帶水,交通進一步對接后,佛山仍是廣州外溢客重要的目的地,從長遠而言,房價會保持穩定。

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